Đầu cơ bất động sản là tự giết mình

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nhìn an cư khía cạnh lạc quan, có 4 yếu tố "tăng" trong BDS trong thời gian tới, đó là: tăng quan tâm về nhà mặt phố ở; tăng đầu tư; tăng giao dịch, sát nhập và tăng tín dụng.

Tuy nhiên, vẫn còn đó không ít rủi ro. Chẳng hạn, rào cản về nợ xấu, yếu tố pháp lý, tính dễ bị tổn thương của thị trường này.

Đặc biệt, chuyện "thổi giá" và đầu cơ bắt đầu có dấu hiệu xuất hiện trở lại, nhiều nhất tập trung sinh sống cái gọi là "phân khúc đẳng cấp ".

Thực tế cho thấy, mặc dù bàn giao dịch bất động sản đã tăng trcuộc sống lại nhưng chi phí cả vẫn còn bấp bênh. Đáng ngại nhất là nhân tố "thổi giá" luôn mật độ thuận với số lượng bàn giao dịch.

Mới đây, nhiều CDT nhà đất ồ ạt tung ra các dòng bất động sản cấp cao với mức giá thành "trên trời". Điều đáng nhu cầu là có những cái tên chưa từng xuất hiện trong giới bất động sản trước đây. Hay có những cái tên vốn chỉ "làm" BDS rẻ tiền cũng áp dụng "lấn sân" sang cao cấp.

Cách đây không lâu, khi cái tên Đại Quang Minh rầm rộ đưa máy móc thiết bị "cày xới" một nằm được xem là đắc địa nhất tại Khu thành phố mới Thủ Thiêm, giới đầu tư BDS một phen "tá hỏa" bởi sự chịu chi của ông chủ "trẻ" này.

Hiện tại, Đại Quang Minh đang tung hàng các dòng sản phẩm nhà mặt phố sinh sống cao cấp của đề án Khu do thi Sala, trong đó riêng dòng biệt thự có mức giá trị lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Một số nhà phố quan sát cho rằng, chưa bàn đến chuyện địa điểm hay mức độ sang trọng của project Sala, nhưng với sự ưu đãi độc đáo mà chủ đầu tư này đang thừa hưởng thì mức chi phí trên liệu có thích hợp trong bối cảnh bất động sản rất cần quay về giá trị trị thực?

Tất nhiên, những đối tượng nhiều tiền có quyền san cư hữu những BDS giá trị cao. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo, nếu như mua những dự án bất động sản cấp cao tại thời gian này để đầu tư cần phải hết sức thận trọng, bởi rủi ro luôn hiện hữu phía trước.

Dân tự thi công doanh nghiệp sẽ "chết"

Chuyện xây nhà phố phải theo nhu cầu của phân khúc nghe có vẻ thừa... Nhưng, nếu như lưu thông một vòng khu vực quan trọng TP.HCM dễ dàng nhận thấy có khá nhiều project căn hộ nhu can ho The Sun Avenue*dù đã hiện hữu xây thô nhưng chẳng thể hoàn thành đưa vào sử dụng do hệ lụy của "cơn sốt" nhà phố đất trước đây.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cơ cấu nhà mặt phố định cư tại nhiều đề án của các tổ chức bất động sản đã chuyển dịch mạnh theo hướng sản phẩm hàng hóa có nhu cầu cao từ người tiêu dùng, chẳng hạn nhiều project đã chuyển dần sang qui mô nhỏ, trung bình.

Nói về triển vọng của thị trường bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, một số liệu rất chính thống, rất đáng tin cậy đó là kết quả điều tra dân số giữa kỳ 5 năm của Tổng Cục thống kê đến tháng 4/2014 cho biết, trong 5 năm (từ 2010 - 2014) dân số chỉ tăng chưa tới 1 triệu người, nhưng bình quân mỗi năm chúng ta thi công mới được 83 triệu m2 nhà phố ở; trong khi 10 năm trước đó bình quân chỉ xây được 70 triệu m2.

Cá biệt năm 2014, chúng ta xây dựng được 97 triệu m2 nhà phố ở. Ông Nguyễn Trần Nam dự đoán, trong 5 năm tới, với điều kiện kinh tế phục hồi ổn định tuyệt đối chúng ta có thể tin tưởng trung bình mỗi năm xây đạt 100 triệu m2 nhà ở.

Tuy nhiên, một yếu tố rất trọng điểm mà các tổ chức BDS cần phải vô cùng chú trọng đó là khoảng một nửa diện tích nhà mặt phố định cư xây mới nói trên được xây định cư nông thôn do người dân tự xây, một nửa còn lại xây ở thành thị nhưng có tới 65 - 70% người dân tự xây, chỉ có 30 - 35% là do tổ chức bất động sản xây.

Điều này cho thấy, dù qui mô nhà an cư tăng, quan tâm định cư tăng nhưng thời gian qua, phần lớn quy mô nhà phố cuộc sống do dân thi công chứ không phải doanh nghiệp xây.

Các chuyên gia cho rằng, để diện tích nhà mặt phố định cư được xây bằng các đề án do tổ chức đầu tư tăng dần tỷ trọng, chính mình mỗi tổ chức phải có chiến lược, thi công đầu ra, phát triển căn cơ hơn, đi lại đúng vào quan tâm thật hơn, không theo phong trào, không theo cảm tính.

*
Bài viết khác cùng Box