Thị trường bất động sản bán đất nền giá rẻ vừa qua đã có chính sách loại nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đang triển khai tại TP.HCM hiện nay đang bị cạnh tranh trực tiếp và có nguy cơ không đối chọi nổi với nhà ở thương mại phân khúc giá rẻ trên thị trường ở góc độ giá cả. Với tình hình này, nhà thu nhập thấp đúng nghĩa còn xa mới đạt như kỳ vọng ở mức giá 2 - 4 triệu đồng/căn (150-200 triệu đồng/căn).


Trong cộng đồng những người mua nhà thu nhập thấp, từ quý II/2016 trở lại đây - khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại giá 14 triệu đồng bắt đầu chào hàng, bỗng nhiên rộ lên các phân vân, chia sẻ về việc nên lựa chọn mua căn hộ tại dự án nhà thu nhập thấp A, B nào đó hay là xếp hàng mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Ví dụ đất nền giá rẻ so với thị trường lúc đó là 15 triệu đồng/m2 nhưng mình mua lúc đó có 10 triệu đồng/m2 thì phần ưu đãi 5 triệu/m2 đó tính toán thế nào. Nhà nước cũng chưa có quy định về điều này nên rất khó xét đoán. Trong khi nhiều dự án nhà ở thương mại giá gốc 14-15 triệu đồng/m2 trên thị trường hiện nay người mua không phải băn khoăn những vấn đề nêu trên.

Theo diễn giải ban đầu, nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở. Ở TP.HCM, thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở khoảng 2.000 USD/năm (40 triệu đồng/năm). Như vậy đối tượng khó khăn về nhà ở, có mức thu nhập chia bình quân khoảng dưới 3,2 triệu đồng/người/tháng thuộc diện được mua nhà thu nhập thấp.

Bây giờ thị trường đóng băng - người mua có rất nhiều lựa chọn, người mua hãy chọn cái vừa sức nhất với khả năng của mình. Đừng mạo hiểm chọn cái nhà giá quá cao với khả năng tài chính của hai vợ chồng để sau này nợ nần nhiều quá, đi làm chỉ trả đủ lãi, hay mạo hiểm với giá trị pháp lý của nhà thu nhập thấp sau này. Mong ước của mình bao giờ cũng cao hơn nhiều so với cái thực tế mà mình có và có thể lo được.

Giá không dành cho người nghèo

Với cách tiếp cận như vậy, câu chuyện nhà cho người thu nhập thấp sẽ khó tháo gỡ nổi. TS. Phạm Sĩ Liêm, từ Tổng hội Xây dựng VN gọi các nghịch lý nói trên là sự lẫn lộn từ định hướng chính sách, giữa nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với phân khúc nhà ở giá rẻ và giá trung bình trên thị trường nhà ở. Trao đổi với VietNamNet, ông Liêm cho rằng: "khái niệm chương trình không rõ ràng nên không có tiến triển".

Tháo gỡ các bế tắc này, chúng ta phải tư duy lại, cũng là chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng ở đây không cứ xây nên các dự án dành riêng cho người có thu nhập thấp một cách máy móc bắt buộc, mà là tạo ra thị trường nhà ở giá rẻ thương mại phong phú cùng với cơ chế hỗ trợ vay tiền và cho các đối tượng (những người không có nhà ở hoặc nhà ở quá nhỏ và giai đoạn đầu là các công chức nhà nước) được phép tự do lựa chọn nhà ở trên thị trường theo khả năng, hoàn cảnh và nhu cầu của mình.

Những ý kiến tương tự như chị Thu đã từng được nêu lên từ thời điểm cuối năm 2010 khi nhà thu nhập thấp giá 8 triệu đồng/m2 đang là đỉnh điểm cơn sốt và cho đến cả bây giờ, khi nhà thu nhập thấp lâm cảnh bán không ai mua thì những người có nhu cầu vẫn không thôi thắc mắc về các khái niệm cơ bản của chính sách.

Một chuyên gia kinh tế cho rằng, cần có cơ quan nghiên cứu điều tra xã hội học về nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó đề ra chỉ tiêu, biện pháp thực hiện một cách khả thi và bền vững. Cơ quan này có thẩm quyền nhanh chóng bãi bỏ những thủ tục rườm rà để thủ tục đầu tư chỉ mất từ sáu tháng đến một năm.

"Quan điểm của tôi không làm nhà chính sách mà làm phân khúc nhà ở giá rẻ. Nó là một loại nhà thị trường vì thế không cần Nhà nước hỗ trợ mà căn cứ vào cung cầu, tình hình cạnh tranh" - ông nói. Việc cho người thu nhập thấp vay tiền nhưng không nhất thiết phải mua đúng dự án nhà ở giá rẻ mà có thể là nhà thương mại hoặc thậm chí là chung cư mini. Chẳng hạn, người có thu nhập khá hơn nên rời bỏ căn hộ 30m2 của mình để vào ở căn hộ 56m2. Khi ấy, bắt buộc họ phải bán lại, căn nhỏ lại vừa với khả năng mua của rất nhiều người có nhu cầu thấp hơn. Nghĩa là việc sử dụng nhà ở sẽ được theo cách linh hoạt, đúng xu hướng vận động của thị trường.

Tuy nhiên, ông Hùng cũng nói rõ thêm: các dự án có thể giảm được giá bán còn do trước đây HAGL mua được những khu đất này với giá rẻ, chứ nếu cũng vướng vào thủ tục đền bù nhiêu khê kéo dài. Tiền sử dụng đất cao thì khó có thể kéo giá xuống. Nói về vai trò điều tiết của nhà nước, vị đại diện của HAGL cho rằng Nhà nước cũng có thể làm được những căn nhà thương mại có giá từ 6 – 8 triệu đồng/m2 nếu tập hợp được các doanh nghiệp trong ngành để cùng xây một dự án, thu về giá vốn để duy trì hoạt động.

Có kinh nghiệm nhiều năm trong việc xây dựng nhà giá thấp và trung bình, đại diện công ty cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức cho rằng, chính thủ tục hành chính rườm rà và Tiền sử dụng đất quá cao đã khiến doanh nghiệp không thể hạ giá bất động sản. Khi làm dự án, doanh nghiệp phải thoả thuận mua đất của dân theo giá thị trường và nộp thêm một lần Tiền sử dụng đất nữa cũng theo giá thị trường, xem như doanh nghiệp phải mua đất hai lần. Mặt khác, tình trạng làm thủ tục một dự án mất đến ba năm đã khiến dự án đội vốn đầu tư, chịu áp lực về lãi vay nên khó bán giá thấp được.

Cũng theo chuyên gia này, để có thể xây dựng được một căn hộ bán với giá thấp, Nhà nước có thể tự đứng ra làm chủ đầu tư hoặc giao đất sạch cho doanh nghiệp thông qua đấu thầu để chọn doanh nghiệp nào có giá tốt nhất. Để tránh việc xuất hiện những khu ổ chuột trong tương lai, Nhà nước nên quy hoạch khu nhà thu nhập thấp đồng bộ thành một vùng riêng, thay vì xen lẫn với chung cư thương mại như hiện nay.