Thiếu vốn, thị trường bất động sản gặp khó khiến nhiều chủ đầu tư TPHCM lựa chọn phương án bán dự án để thu tiền về, trong khi đó tại miền Bắc, doanh nghiệp địa ốc alibaba lại đua nhau khởi công, động thổ dự án. Do thua lỗ hoặc kém hiệu quả, nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM thời gian gần đây phải bán tháo các dự án bất động sản (BĐS) để cắt lỗ và dồn sức cho dự án khác, thậm chí chuyển hướng kinh doanh.


Mới đây nhất là Quỹ đầu tư JSM đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng dự án Peninsula rộng hơn 7.400m2 (Q.2, TP.HCM) gồm hai block với 197 căn hộ cao cấp thương mại và cho thuê, với giá khoảng 228 tỉ đồng (khoảng 11 triệu USD) cho Công ty CP Sao Sáng Saigon. Công ty CP đầu tư địa ốc Khang An cũng đã ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng 80% vốn góp dự án khu dân cư tại phường Tân Tạo A (Q.Bình Tân, TP.HCM) cho đối tác Dacin Holdings. Thương vụ này đã đem về cho Khang An hơn 300 tỉ đồng.

Tại đại hội cổ đông vừa qua, lãnh đạo Công ty CP địa ốc alibaba và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) đã thông báo về quyết định không tiếp tục đầu tư dự án cao ốc văn phòng tại đô thị mới Phú Mỹ Hưng có diện tích sàn 44.500 m2 để làm trụ sở công ty và cho thuê. Cty này đã bán lại dự án với giá trị hợp đồng xấp xỉ 12 triệu USD. Lý do, nếu triển khai dự án trên, công ty phải chuẩn bị nguồn vốn lớn trên 20 triệu USD, trong khi công ty hiện chưa thể phát hành cổ phiếu thêm để huy động vốn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhiều ngân hàng đang khó khăn về thanh khoản, nhất là ở những ngân hàng nhỏ, thì dù NHNN cho cho phép, các ngân hàng cũng chẳng còn tiền để cho vay. Hiện nay, có lẽ chỉ một số ngân hàng lớn là còn có khả năng cho các dự án bất động sản vay tiếp. Nhưng trong bối cảnh thị trường lao dốc như hiện nay, liệu có còn ngân hàng nào dám cho ngành này vay nữa hay không. Một số ngân hàng, kể cả ngân hàng nước ngoài, cho biết hiện đã ngưng các khoản cho vay bất động sản và chỉ khởi đông lại vào quí 1 năm sau.

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng Khoa Quản trị Kinh doanh của trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng, quyết định của NHNN phần nào giúp ngân hàng dễ thở hơn trong việc thực hiện yêu cầu đưa dư nợ bất động sản về mức 16% theo quy định. Còn với Lãi suất hiện nay, cho dù ngân hàng có cho vay thì người mua nhà cũng không chịu nổi. Hơn nữa, xu hướng hiện nay người ta đang đợi thị trường lập đáy mới, nghĩa là chờ giá giảm thêm mới mua. Do vậy, thị trường bất động sản không thể ấm lên được.

Bình luận về vấn đề này, ông Trịnh Văn Tuấn, Tổng giám đốc Ngân hàng Phương Đông, cho rằng việc một số loại tín dụng bất động sản được đưa ra khỏi danh mục tín dụng phi sản xuất, lĩnh vực bị hạn chế cho vay, là cần thiết. Vì cho vay để xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, mua nhà để ở thì không phải là đầu tư, nên rủi ro khi cho vay vào các lĩnh vực này là thấp và cũng là để giải quyết nhu cầu của người dân.

Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) đã quyết định không tiếp tục đầu tư dự án cao ốc văn phòng tại đô thị mới Phú Mỹ Hưng có diện tích sàn 44.500 m2 để làm trụ sở công ty và cho thuê. Công ty này đã bán lại dự án với giá trị hợp đồng xấp xỉ 12 triệu USD. Trước đó, công ty Cổ phần Nhiên liệu Sài Gòn (SFC) mới đây cũng đã xin ý kiến cổ đông về việc bán dự án cao ốc văn phòng cho thuê tại 143-145 Điện Biên Phủ (Bình Thạnh) với giá chuyển nhượng 40 tỷ đồng. SFC nhìn nhận trong tình hình văn phòng cho thuê ế ẩm, giá lại khá thấp nên nếu tiếp tục triển khai xây dựng chắc chắn hiệu quả sẽ không cao, và đó là lý do khiến SFC phải bán dự án để bổ sung nguồn vốn cho các dự án khác có hiệu quả cao hơn. …

Một chủ đầu tư chia sẻ, những khó khăn hiện tại thị trường là rất rõ tuy nhiên tín hiệu đi xuống của thị trường chỉ là tạm thời do cung tiền bị thắt chặt. Việc người mua không mua trong lúc này xuất phát từ tâm lý đám đông thấy thị trường xuống không mua. Trong khi nhìn sâu xa thì nguồn cung cho thị trường đang lâm vào cảnh bế tác do doanh nghiệp không có tiền triển khai dự án. Nguồn cung thời gian tới sẽ giảm mạnh bởi vậy triển khai dự án trong lúc này sẽ giúp doanh nghiệp chuẩn bị sẵn nguồn lực khi thị trường phục hồi.

"Để cùng nhau chia sẻ khó khăn nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những giải pháp hữu hiệu để tối ưu hóa đầu tư dự án. Trong hàng loạt những biện pháp được đề cấp đến, hiện nay lại có nhiều doanh nghiệp đang cân nhắc đến việc thỏa thuận với đối tác của mình để trả sản phẩm cho họ khi hoàn thiện dự án thay vì phải trả bằng tiền mặt đối với các hợp đồng liên quan như nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn" vị này chia sẻ.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa một số loại tín dụng bất động sản ra khỏi lãnh vực phi sản xuất và khuyến khích các ngân hàng tiếp tục cho vay sau một thời gian siết chặt, nhưng theo nhận định của những người trong cuộc, việc làm này cũng chẳng giúp ngành bất động sản dễ thở hơn.

Nhìn nhận khía cạnh khác, ông Nguyễn Hữu Đường - Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nguồn cung căn hộ dư thừa nhưng thừa căn hộ nhưng doanh nghiệp của ông vẫn quyết tâm xây dựng dự án căn hộ để bán tại số 505 Minh Khai. Bởi, theo ông không phải ở đâu cũng thừa, hiện nhu cầu nhà ở tại Hà Nội rất lớn nhưng những sản phẩm đem lại thì không phù hợp với nhu cầu.

Hay như dự án Hòa Bình Green City, chủ đầu tư Công ty TNHH Hòa Bình và Công ty CP Nông sản Argrexim đã chính thức công bố mở bán. Hòa Bình Green City là tổ hợp căn hộ và trung tâm thương mại tọa lạc tại số 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội, với tòa tháp cao 27 tầng, được xây dựng trên diện tích đất 1,7 ha.

" Với tình hình lạm phát, suy thoái kinh tế như hiện nay các doanh nghiệp làm ăn rất khó khăn. Tuy nhiên, bất động sản quan trọng nhất là vị trí vì vậy có thể ở đâu đó người mua nhà vẫn thấy tình trạng căn hộ ế ẩm nhưng ở địa điểm khác thì lại không như vậy. Những sản phẩm tốt, giá cạnh tranh, vị trí tiện lợi luôn được người tiêu dùng lựa chọn" ông Đường nói.

Nhóm bất động sản được đưa ra khỏi tín dụng phi sản xuất bao gồm: cho vay cá nhân dùng để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương; xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; và xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng vào đầu năm tới.

Đại diện một số công ty địa ốc cho rằng, thông tin này chỉ có tính tích cực cho thị trường trước về mặt tâm lý, trước chủ trương siết chặt tìn dụng ngành bất động sản trong những tháng qua. Điều dễ dàng nhận thấy là đối tượng được NHNN mở van tín dụng quá hẹp và không nhằm vào đối tượng đang cần được nới lỏng chính sách tín dụng nhiều nhất - những dự án căn hộ trung và cao cấp.

Theo nhóm chuyên viên phân tích bất động sản của Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM, mặc dù đây là một động thái tích cực nhưng tác dụng trong thực tế là khá hạn chế vì chỉ tập trung vào lĩnh vực nhà ở dành cho người thu nhập thấp, phân khúc có rất ít chủ đầu tư tham gia. Ngoài ra, mức độ tác động của quyết định này còn phụ thuộc thuộc vào ‘sức khỏe’ của các ngân hàng, nghĩa là khả năng cho vay của các ngân hàng tại thời điểm hiện nay.