Tranh chấp tại các chung cư liên tiếp xảy ra khả năng yếu kém xuất phát từ việc chủ đầu tư, ban quản trị và dân cư thường không tìm được tiếng toàn bộ trong các vấn đề như quản lý vận hành, quỹ sửa chữa, phí quản lý hay sổ hồng…
Đọc thêm: dự án aio

Sáng ngày 25/6, Báo Đầu tư đã doanh nghiệp Toạ đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”. Trong đây, tranh chấp chung cư là vấn đề nổi cộm được các diễn giả, các đơn vị đầu tư và cư dân được quy tụ mổ xẻ.
giải trình của Bộ thi công thông kê, cả nước hiện có khoảng 4.400 dự án chung cư. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu với khoảng 1.400 căn hộ, Hà Nội có khoảng 1.000 căn hộ.
Tính riêng tại TP.HCM có khoảng cạnh 500 chung cư được thi công trước năm 1975, những chung cư này cốt yếu là thấp tầng, không có thang máy và hiện đã bộc lộ nhiều nguy cơ tốn đi an toàn vì xuống cấp, hư hỏng.
Cũng theo Bộ thi công, tranh chấp căn hộ diễn ra khoảng 10% tổng số căn hộ trên cả nước. Nội dung tranh chấp chủ yếu liên quan đến quỹ bảo dưỡng, diện tích chung riêng, chậm nhà thầu hội nghị nhà chung cư, chưa đạt bầu ban quản trị, chậm bàn giao sổ hồng…
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc doanh nghiệp Venus cho biết, có một điểm chung là, các block căn hộ có tuổi đời dưới 3 năm thường vận hành ổn định, chất lượng dự án khá vững chắc. Khi mà, từ năm thứ 4 trở đi sẽ có mặt nhiều dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng đặc biệt là các hạng mục như thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống nước, xử lý rác… dẫn đến giá trị của địa ốc bị giảm xuống rõ rệt. Các tranh chấp tại chung cư cũng bắt đầu xuất hiện.
Bà Hương cho rằng, một trong những khả năng yếu kém lớn dẫn đến tranh chấp căn hộ chính là sự thiếu minh bạch về nguồn tin hoặc cung cấp nguồn tin không toàn vẹn. Nhiều dân cư do không nắm được trọn vẹn tin tức nên dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Do vậy, chủ đầu tư, ban quản trị chung cư cần minh bạch nguồn tin đặc trưng là những nội dung liên quan đến thu giá quản lý, quỹ bảo trì…
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group thông kê, tranh chấp chung cư liên quan đến quỹ bảo dưỡng đang rất phổ biến ở nhiều chung cư. Việc nên hay không thu quỹ nâng cấp căn hộ cũng đang có nhiều quan điểm trái chiều. Bản thân ông Phúc cho rằng, cần phải thu quỹ sửa chữa và thời điểm thu phù hợp là trước khi KH nhận nhà. Vấn đề ở đó chính là cách quản lý, sử dụng quỹ bảo trì này như thế nào mà thôi.
Theo ông Phúc, mọi tranh chấp chung cư đều xoay quanh 5 đối tượng là nhà đầu tư, ban quản lý, ban quản trị, dân cư và văn phòng điều hành nhà nước.
Về phía đơn vị đầu tư, tranh chấp diễn ra khi CĐT cam kết một đường mặc dù vậy kết quả thì một nẻo. “Chủ đầu tư cam kết một dự án đạt chuẩn chất lượng, đầy đủ tiện ích, bàn giao đúng tiến độ thế nhưng kết quả thì không được như vậy dẫn đến tranh chấp”, ông Phúc nói.
Thậm chí có nhà đầu tư cố tình chiếm dụng khoản phí sửa chữa căn hộ bởi đây là một nguồn kinh phí không hề nhỏ, có chung cư lên đến hàng trăm tỉ đồng quỹ nâng cấp. Những nhà đầu tư tương tự thì cần phải lên án và có chế tài khắc phục thích đáng.
Đối với ban quản trị, ban quản lý ở các căn hộ họ đều là những người được dân cư bầu lên, họ hoạt động không có lương, chủ yếu là để phục vụ cộng đồng. Tuy nhiên, những người này đều thiếu chuyên môn điều hành, thiếu am hiểu về luật pháp nên không thể đòi hỏi họ có thể chu toàn hết mọi việc. Mặt khác, cũng có những người đấu tranh để được vào ban quản trị mà mục đích chủ yếu vì lợi ích cá nhân.
Về phía cư dân, bên cạnh những đòi hỏi chính đáng, tương xứng thì cũng có không ít người dân lại đưa ra đòi hỏi quá cao, thậm chí đến mức phi lý. Những người này dù chiếm tỉ lệ rất nhỏ trong căn hộ nhưng lại thường xuyên gây áp lực, kích động cư dân gây mất an ninh, ảnh hưởng đến quyền lợi chung. Thay vì đấu tranh một cách quá đáng thì những cư dân này nên cùng CĐT tìm tiếng khái quát, kế hoạch hợp lý vì ích lợi chung của cả chung cư.
Một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp kéo dài còn bởi những chế tài xử phạt từ phía cơ quan điều hành nhà nước còn quá nhẹ khiến cho đơn vị đầu tư không ngại sai phạm vì mức phạt rất thấp. Do vậy, cần phải có chế tài nghiêm khắc hơn, xử phạt năng hơn để chủ đầu tư nghiêm túc sản xuất.
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land thông kê, điều mà các đơn vị đầu tư nhiệt tình khi phát triển các dự án BĐS là mang lại cho người mua những sản phẩm đạt chuẩn, tiện ích tương xứng với mức giá khách hàng bỏ ra. Bên cạnh đó, là phải làm sao quản lý, vận hành và không ngừng nâng cao trị giá của bất động sản khi đã bàn giao cho KH. Cho nên, có không ít CĐT uy tín vẫn chấp nhận chịu lỗ để có thể đem đến những dịch vụ vận hành điều hành chung cư tốt nhất.
Luật quy định, sau khi có ban quản trị thì nhà đầu tư phải bàn giao quỹ bảo dưỡng, cũng như quyền quản lý cho ban quản trị. Tuy nhiên, không phải ban quản trị nào cũng có thể phát hành chức năng điều hành vận hành dự án. Do vậy, cần có sự có mặt của nhà đầu tư trong thành phần ban quản trị này. Ngoài ra, Luật cũng cần làm rõ vai trò và nhiệm vụ của từng chủ thể trong thành phần ban quản trị để công tác vận hành dự án vững chắc, không chỉ giữ trị giá tài sản cho dự án mà còn phải làm mở rộng giá trị này.
Bài viết khác cùng Box